1. Podstawowe informacje o Spółdzielni i jej zasobach  

Historia Spółdzielni Mieszkaniowej "Służew nad Dolinką" sięga roku 1991, w którym nastąpił podział Spółdzielni Mieszkaniowej „Mokotów”. Obecnie Spółdzielnia liczy ok. 6 000 członków.

Osiedle Służew nad Dolinką zajmuje powierzchnię 438 tys. m² . Spółdzielnia administruje 42 budynkami mieszkalnymi. Na terenie Osiedla znajdują się liczne pawilony handlowo-usługowe, w tym Centrum Handlowo-Usługowe „LAND”, a także placówki oświatowo-kulturalne (szkoły, przedszkola, Służewski Dom Kultury, Klub Seniora).

Osiedle posiada bardzo atrakcyjne usytuowanie. Do zalet Osiedla należy także bez wątpienia bardzo korzystne połączenie komunikacyjne z innymi rejonami miasta.

Do roku 2002 Spółdzielnia prowadziła jedynie działalność eksploatacyjną, ukierunkowaną głównie na zapewnienie właściwych i bezpiecznych warunków zamieszkiwania.

W roku 2003 Spółdzielnia przystąpiła do działalności inwestycyjnej. Na terenie Osiedla został wybudowany nowoczesny budynek – 5-kondygnacyjny z 58 lokalami mieszkalnymi i 1 lokalem użytkowym, z miejscami postojowymi w garażu podziemnym. Obecnie Spółdzielnia realizuje kolejną inwestycję – budowę budynku mieszkalnego z 128 lokalami mieszkalnymi oraz powierzchnią usługową. Inwestycja ma zostać zakończona w roku 2009. W najbliższych latach Spółdzielnia będzie budować kolejne budynki mieszkalne z widokiem na Park Dolina Służewska oraz parkingi wielopoziomowe dla istniejących budynków

Obok działalności eksploatacyjnej i inwestycyjnej Spółdzielnia prowadzi także aktywną  działalność społeczno-kulturalną i sportową. Spółdzielnia prowadzi Klub Seniora, współpracuje ze Stowarzyszeniem Mieszkańców Służewa i Domem Kultury w zakresie organizowania imprez kulturalnych dla dzieci i młodzieży. Finansuje także klub sportowy OKS „Służew”. W roku 2007 Spółdzielnia wybudował na swoim terenie nowoczesne boisko do gry w piłkę nożną ze sztuczną nawierzchnią .   Za swą działalność w tym zakresie Spółdzielnia była wielokrotnie wyróżniana i nagradzana.

W 2007 roku wdrożono system zarządzania jakością ISO 9001:2000

2. Potrzeby remontowe zasobów mieszkaniowych Spółdzielni

Budynki należące do zasobów Spółdzielni zostały wybudowane w latach 70-tych ubiegłego wieku. W związku z tym wymagały one w ostatnim czasie wielu remontów oraz nakładów modernizacyjnych. W ramach tej działalności w ciągu ostatnich dziesięciu latach we wszystkich budynkach Osiedla zostały przeprowadzone główne remonty:

• docieplenia elewacji zewnętrznych oraz stropodachów,
• wymiana instalacji,
• montaż wodomierzy,
• wprowadzono także innowacyjne rozwiązania w zakresie poprawy bezpieczeństwa między innymi system monitorowania terenów Osiedla poprzez kilkanaście kamer obrotowych z podglądem przez dyżurnego osiedla i Policję. Wszystkie te działania wprowadzamy w ramach programu „Bezpieczny Służew. Działania podjęte przez Spółdzielnię w zakresie poprawy bezpieczeństwa stały się wzorem dla innych Osiedli,
• wykonano wiele prac związanych z renowacją terenów Osiedla oraz konserwacją zieleni,
• w roku 2007 Spółdzielnia przystąpiła do kompleksowej wymiany dźwigów we wszystkich budynkach Osiedla.

3. Uwarunkowania prawne i techniczne przy remontach dźwigów

W celu utrzymania dźwigów osobowych w należytym stanie technicznym oraz dostosowania ich do obowiązujących norm konieczne jest prowadzenie planowej gospodarki remontowej.

Brak programowego działania uniemożliwia racjonalne wykorzystanie środków finansowych oraz może doprowadzić do znacznego zwiększenia zagrożeń w użytkowaniu dźwigów (dotyczy to w szczególności starych zainstalowanych w latach 70-tych i 80-tych dźwigów)

W roku 2007 w Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” została podjęta strategiczna decyzja o koncentracji posiadanych środków finansowych na realizację programu wymiany dźwigów osobowych.

W przekazanych do użytkowania w latach 1975-1978 budynkach mieszkalnych Spółdzielni zainstalowane są 102 dźwigi osobowe.

Realizacja zadania została podzielona na dwa etapy:

• Etap 1 – wymiana dźwigów, na które we wcześniejszym okresie nie poniesiono nakładów na roboty remontowo-modernizacyjne. Ilość dźwigów – 67
• Etap 2 – dokończenie remontów dźwigów częściowo zmodernizowanych przed 2007r. Ilość dźwigów – 35. Planowany termin realizacji 2007 -2008.

W celu prawidłowej realizacji całego przedsięwzięcia niezbędne było przyjęcie założeń techniczno-ekonomicznych, dotyczących zakresu i efektywności planowanych zamierzeń.

Przyjęte zostały następujące wytyczne do realizacji programu.

1. Kompleksowość wykonywanych robót.

Zakres prac realizowanych w Etapie 1 obejmuje całkowitą wymianę dźwigów, łącznie z wymianą prowadnic, co zapewnia dostosowanie dźwigów do obowiązujących norm zarówno w zakresie urządzeń dźwigowych jak i łączności głosowej pomiędzy kabiną a centrum zgłoszeniowym służb konserwacyjno-ratowniczych.

Wykonywanie częściowych remontów i modernizacji nie ma aktualnie uzasadnienia technicznego i ekonomicznego oraz w znaczny sposób przedłuża okres ostatecznego ich dostosowania do obowiązujących norm i przepisów.

W przypadku dźwigów realizowanych w etapie 2 (dokończenie remontów i modernizacji) niezbędne jest opracowanie indywidualnych ekspertyz w celu szczegółowego ustalenia zakresu prac dla poszczególnych dźwigów z oceną stanu prostoliniowości prowadzenia kabiny.

2. Poprawa komfortu jazdy

Zastosowanie bezreduktorowych zespołów napędowych oraz wymiana prowadnic w zdecydowany sposób poprawia komfort jazdy oraz gwarantuje niski poziom hałasu i drgań.

3. Dostępność dźwigów dla osób niepełnosprawnych

Zapewnienie maksymalnej szerokości otwarcia drzwi teleskopowych oraz zainstalowanie poręczy w kabinach.

4. Preferencje dla rozwiązań energooszczędnych i ekologicznych

Zastosowanie ekologicznego silnika bezreduktorowego, który nie wymaga smarowania olejowego oraz charakteryzuje się zdecydowanie niższym zużyciem energii elektrycznej (o około 40% w porównaniu do silników tradycyjnych)

Efekty wynikające z realizacji przedsięwzięcia są następujące:

• zapewnienie bezpieczeństwa w zakresie użytkowania dźwigów i bezpieczeństwa,
• zwiększenie niezawodności pracy dźwigów, charakteryzujące się zminimalizowaniem awaryjności i okresu przestojów dźwigów,
• poprawa komfortu jazdy i dostępności dźwigów dla osób starszych i niepełnosprawnych
• brak konieczności ponoszenia kosztów na naprawy, remonty bieżące dźwigów,
• zmniejszenie kosztów zużycia energii elektrycznej.

4. Uwarunkowania finansowe przy remontach dźwigów

Wielkość zadań remontowych spowodowała, iż konieczne było poszukiwanie nowych źródeł finansowania remontów. Spółdzielnia obok wpływów na fundusz remontowy z comiesięcznych składek mieszkańców, dysponuje także środkami finansowymi z wynajmu lokali użytkowych oraz zyskami z prowadzonych inwestycji na terenie Osiedla.

Mając na uwadze aktualny i prognozowany wzrost cen materiałów budowlanych i usług (w szczególności wynagrodzeń za pracę) w sektorze budownictwa wydaje się , że korzystne i w efekcie końcowym opłacalne jest zaciągnięcie kredytu na sfinansowanie wymiany dźwigów po obecnych cenach. Takie rozwiązanie pozwala na uzyskanie całkowicie nowego urządzenia w pełni nowoczesnego i bezpiecznego a ponadto pozwala zaoszczędzić na wzroście cen, kosztach napraw i bieżących remontach oraz na zmniejszeniu zużycia energii elektrycznej o poprawie komfortu, wygody i estetyki nie wspominając .

Zmieniające się Ustawodawstwo, regulujące funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych, spowodowało konieczność poszukiwania przez spółdzielnię nowych źródeł finansowania remontów, a tym samym wypracowania nowej strategii zarządzania spółdzielnią. W obecnej sytuacji prawnej i społecznej, spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą liczyć na wsparcie finansowe ze strony rządu lub innych instytucji zewnętrznych. Starzejące się zasoby mieszkaniowe muszą remontować w oparciu o środki finansowe wpłacone przez mieszkańców bądź wypracowane w oparciu o własną działalność gospodarczą. W tym kontekście warte rozważenia jest rozwinięcie przez spółdzielnie własnej działalności gospodarczej, np. w zakresie budowania komercyjnego mieszkań, rozwinięcie działalności w zakresie wydzierżawiania gruntów i wynajmu wolnych powierzchni.

Wskazane byłoby także uruchomienie środków z funduszy europejskich na modernizację zasobów mieszkaniowych. Wymaga to zmiany prawa tak, aby spółdzielnie mieszkaniowe mogłyby być podmiotami, którym przysługuje prawo ubiegania się o te środki.

Bez wsparcia zewnętrznego oraz rozwinięcia działalności gospodarczej spółdzielnie nie będą w stanie sfinansować wszystkich niezbędnych remontów, których wykonanie wynika między innymi z przepisów Prawa wspólnotowego.